长租公寓专题研究之二：抢滩长租时代，谁与争锋？
| 作 者 : | 侯丽科；申思聪 |
| 日 期 : | 2017-02-21 |
| 摘 要 : |
长租公寓作为地产细分子行业之一，占领天时地利人和， 迎来黄金发展时期，有望成为地产领域的下一个风口。 随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台，地方政府陆续出台了一系列支持住房租赁市场发展的政策，尤其是鼓励机构参与住房租赁业务，政策迎来黄金期。 而巨大的市场容量和资本支持下，长租公寓在近几年有望得到迅猛发展。 我们预计长租公寓的发展速度和盈利能力都将超出市场预期。 1） 我们认为不论从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间，而在市场格局尚未形成的情形下，潜在的龙头运营商有着较大的投资机会。 2） 在资本助力之下，长租公寓的扩张能力和运营能力都将得到极大的提升，随着政策支持力度的加大，新的金融工具有望帮助长租公寓加速轻资产化。另一方面，国内独特创新的居住社 交生态圈模式有望实现新的突破。 国外的长租公寓运营商如 EQR主要以资产增值和租金来源为主的模式,我们预计国内长租公寓的运营模式预计将以租金为本，服务为王。1）国内长租公寓运营商一方面面临着资金的掣肘，另一方面长租公寓起步较晚，在优质的公寓资源获取方面难度较大，因此难以实现资产增值的模式。而长租公寓品牌尚未规模化运营之前，租金仍然是最重要的收入来源，因此将以租金为本。 2）在整体盈利水平较低的情形下，租后服务是长租公寓运营商另一重要的收入来源。 借鉴国外运营商的发展经验，结合国内实际情形我们认为国内长租公寓未来发展方向主要包括精细化和差异化、社区化和平台化、金融化和信息化。 精细化和差异化是长租公寓品牌脱颖而出的必由之路，社区化和平台化收取租金溢价和租后服务收入的前提条件，金融化和信息化是运营商实现轻资产输出和提高运营能力的必要保证。 长租公寓市场仍然存在着市场竞争激烈、产品同质化严重，资金成本较高、盈利空间较低，资产的质量和价格之间的矛盾等问题。 我们认为市场将来的龙头将从突破这些瓶颈的运营商中脱颖而出。 我们推荐具有较强的资金实力和较优质的房源，在长租公寓领域有着较长时间探索和较多运营经验的房地产开发商及房地产中介服务商； 在集中式公寓方面，魔方公寓由于其丰富的产品特性，较为雄厚的资金实力，已经成为行业“独角兽”，预计后续能够继续夯实龙头地位；在分布式公寓方面，自如依托其中介服务商的背景和资源，预计未来仍能保持较高增速。 |
| 关键词 : | 长租公寓；发展速度；运营模式 |
