房地产开发：三四线地产调研之江苏行
| 作 者 : | 王茜 |
| 日 期 : | 2017-03-10 |
| 摘 要 : |
句容：核心都市圈的三四线城市典型代表。市区还处于去库存进程中， 16年成交放量主要来自离南京较近的郊区，房价涨幅较大，溢出效应明显。溧水：前期去库存效果很好，当地土地资源和房源供不应求。经济水平较高，本地购房需求量大，溧水同时行政区划属南京，受调控政策影响较大。溧阳：非核心都市圈的三四线城市典型代表。经济水平较高，房价小幅缓慢增长，房地产市场相对稳定健康，购房需求主要来自本地居民，溢出效应不明显，受调控政策影响小。 城市未来动力分析。句容：句容市区库存占比超过一半， 17 年去库存新政会成为未来销售增长的动力。同时，在南京目前限购调控的背景下，购房需求外溢，投资和自住的溢出需求也会成为未来增长的动力。 溧水：改善型需求、旧城区的拆迁会成为溧水未来增长的原生动力。溧阳：溧阳下属乡镇居民的购买需求、溧阳市民的改善性需求以及产业升级和人口流入带来的需求。 其他思考。自三四线城市地产销售数据超预期以来，市场对 17 年地产行业的乐观态度很快转为对都市圈“溢出效应”不可持续的担忧，然而大部分强三四线城市就是位于核心一二线周边的，如果说这些城市的地产受益于核心经济圈的溢出，那么受益的其实还有产业升级和人口流入。这部分城市的“溢出效应”与本地购买需求交叠，比较难区分。在很多二三线城市，把孩子送去好学校读书的方式不止学区房一种，关系社会色彩较一线城市更浓，学区房概念不强，学区因素在房产交易中占比较小。大型房地产企业普遍采用快周转策略，近期几家大型地产商在调研交流中均表示 17 年还是会积极拿地。 17 年地产行业融资收紧，受影响最大的是中小房企，我们更需要关注区域性中小开发商资金回流后的拿地积极性 。
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| 关键词 : | 三四线地产；“溢出效应”；去库存；房价 |
