城市研究系列之京津冀篇（二）：雄安，雄则安
| 作 者 : | 谢皓宇 |
| 日 期 : | 2017-04-05 |
| 摘 要 : |
雄安新区定位之高，土地改革、区域发展、产业互补一个都不能少。雄安新区规划规格之高，在国内可谓前无古人，而其产业转移，在国外也是前所未有，历史上有非常多他国失败的经验，均是搬迁失败。因此，我们有理由认为，这么多失败的教训在当前的雄安新区不会发生，那么也就不会有和历史一样的路径。我们将从 4 个方面分析，分别是土地模式（贯彻房住非炒）、区域发展规划（都市圈还是城市群）、产业互补（怎么样满足智慧绿色城市）、国际经验（日本 1972 年经济转型期做的列岛改造计划）。 土地一定需要改革， 租售并举中的租可能史无前例的高。比照深圳和上海案例，会发现其都是中国“穷时代”诞生的，都是从房地产开始，因为没钱，所以需要土地，也就有了房地产。这一次是富时代下的新区，所以并不会起步就需要大量的外部资金投入。那这么大的级差地租如何修复？同时，没有商品房市场，人口流动也会受到抑制。所以，雄安新区的商品房市场一定会存在，但时间点可能并不是现在，“租售并举”中的租可能将史无前例的成为重点中的重点。 从都市圈发展到城市群发展， 房价从多 L 台阶到多 V。在京津冀、长三角、珠三角当中，长三角和珠三角属于城市群，京津冀属于都市圈。在典型的都市圈中，距离是一切，越靠近中心，一定好于远离中心的区域，因为这是外溢性发展模式，因此，都市圈就是典型的多 L 型台阶，每隔一段距离，就会有更低廉的价格（包括人力价格、资产价格、消费价格）。然而，长三角和珠三角则不同，由各个城市组成的有机综合体，呈现的是多 V 型，城市成为 V 的两个顶点，中间则为洼地。我们展望下已经成功的雄安新区，连接北京、天津、雄安新区，也一定是多 V 型，这就让京津冀发展模式出现较大变化。 相比于第三产业，第二产业可能更是重点。远期的 2000 平方公里面积非常大，从建成区面积来看大过当前的北京，即便按相对稀疏的人口密度，也将达到 500 万人口级别，所以，从搬迁的角度，截止 2015 年，北京的国企从业人员总共为 183 万人，即便所有的国企搬迁都不够消化这 2000 平方公里。那么从人口导入的角度去看，一定需要有第二产业的发展。因此，我们认为，雄安新区，按照定位的建设，建设绿色智慧新城、发展高端高新产业，这两点将成为未来产业落地的主导，也预示着第二产业也将成为雄安新区的高地，填补北京的空白。 中国版列岛改造计划，正在通向成功。以国家战略为高度，在 2016 年开始，中国开始严控基础货币发行，即便仍然会通过 MLF 和 SLF 投放，但因为没有降准，所以挤出货币是有成本的，不可能无限扩张，所以总量上不够成宽松。在外部因素这方面，我们确实看到了“危机”的可能，就是美国的变化，然而，只要控制住国内的通胀，中国版列岛改造计划就大概率成功。
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| 关键词 : | 雄安；城市研究；第二产业 |
