从郑东新区看中国房地产市场基本面演进：一个鬼城的蜕变
| 作 者 : | 刘晨明 |
| 日 期 : | 2017-03-22 |
| 摘 要 : |
内部人口流动与城市功能升级是城市化的第一阶段，人口吸虹效应是城市化的第二阶段。只要城市化的第一和第二阶段尚未结束，房地产的基本面价值的演进就不会结束，人口年龄结构就不是房价的主要影响因素。郑东新区的蜕变是许多二三线城市正在发生的基本面演进的缩影。我们在讨论资产泡沫的同时，同样不可忽视中国房地产市场的基本面演进的能量。 只要城市化的第一和第二阶段尚未结束，人口年龄结构就不是房价的主要影响因素。对于房地产行业而言，人口年龄结构变化会影响到基本面， 25-44 岁是购房置业需求的黄金年龄段，既有首次购房需求，又有改善性购房需求。然而我们却看到，郑州人口年龄结构的拐点却并未迎来房价的拐点。虽然老年人口占比增加，但近五年来，郑州的房价却稳中有升。 “鬼城“郑东新区的蜕变是中国城市化的缩影。郑东新区的蜕变就是中国城市化的缩影，除了城市功能升级和产业转移带来的内部人口流动，还有城市化功能升级之后带来的人口虹吸效应增强。无论从郑州、中国 100 大城市还是美国的历史来看，只要城市化还在继续，人口年龄结构就不是房地产基本面的决定因素，房地产的基本面就仍有巨大的空间。 |
| 关键词 : | 中国房地产市场；城市化；郑东新区 |
