对当前房价的探讨（ 2 ）：三线城市，来自全国的估值重估红利
| 作 者 : | 谢皓宇 |
| 日 期 : | 2017-03-07 |
| 摘 要 : |
目前已经形成特大核心城市，之后是如何引导人口有序“撤离”一线。城市的形成需要经历 3 个阶段，一是由资本投入提高带来基础设施建设，这是产出效率提升的前提条件，二是人口流入带动经济增长，由劳动力创造 GDP 带来经济密度提升，三是人口饱和，高产出效率导致人口溢出和经济溢出。目前，一线城市通过土地供给减少来达到挤出人口的效果，以达到“自发的”产业结构调整是正在经历的事实，然而居民被淘汰本身会降低其提高产出的积极性，如何引导资金和人口向三线城市有质量的转移是当期的重要问题。 接下来开始有“群”的概念，其充分必要条件是维持一线、拉高三线。按照目前的房价梯度，一线和三线的价格梯度明显拉开有其经济规律，但和目前的经济发展阶段脱节，所以三线城市也具备上涨的理由和需求。从大部分三线城市发展来看，大多处在第一个阶段，即资本形成推动基础设施建设，部分城市已经具备人口导入的条件，甚至已经正在导入人口。按照上面的理论，需要同时具备两个条件，才能够形成群，一是保持一线高房价带来产业自发挤出，二是拉高三线房价，以提高人口转移积极性。 三线城市目前正在经历来自全国的估值重估，必须要能够稳定出口。根据以上的分析，可以很清楚的看到货币收缩将导致城市群战略实施的失败，所以我们判断当前的货币政策对房贷不会紧缩，紧缩更多的体现在金融市场领域，而要达到货币不紧缩，前提就是创造出口。回顾中国房价和贸易的发展史，就可以得出为什么中国可以在过去十几年经历对内通胀、对外升值的过程，核心原因在于通过世界工厂创造源源不断的外汇。近年来，由于全球经济下行和贸易保护，使得出口受到较大影响，因此以上战略的实施导致了外汇流失，最后显示为外汇储备的下降和汇率的贬值，为了应对此，采取了资本管制的做法，作为中间态。 一线因此正式变为门票价值，限购或将永续存在。我们在上一篇报告《20 万的门票价值何在，究竟该卖多少钱？---对当前房价的探讨》中深入剖析了这一门票价值，以此，限购或将永续存在，所以当前购房者的心里预期倒可能会慢慢修正，就是一旦房价下跌，政府将取消限购来维稳，我们判断限购的取消只会发生在经济危机发生时。 价格的上涨讲究幅度和进度，一线需要以时间换空间，三线则估值重估，我们认为，当前的一线城市房价已经有泡沫迹象，请参考我们上一篇关于租金下降警惕风险的报告，在货币宽松下需要、也有必要进一步提高限购限贷政策，以时间换空间。三线城市，将迎来估值重估，这是城市群战略、自身发展阶段的综合结果。我们已经在深度报告《中国版逆城市化？三线的大周期》中从人口双向流动的角度阐述了看好三线大周期的核心逻辑，这里作为从战略的补充。我们继续推荐三线第一阶段的新城控股、荣盛发展等，并开始关注三线第二阶段的万科 A，同时，京津冀是城市群战略的核心区域，看好首开股份、中国武夷，其他公司我们建议关注华业资本、深华发 A、三木集团。
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| 关键词 : | 三线城市；房价；限购 |
