房地产财务分析指标优化与体系建立
| 作 者 : | 傅思晴；李宁；王旋 |
| 日 期 : | 2017-06-18 |
| 摘 要 : |
受房地产商品特性和监管政策影响，房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点也决定了在对房地产企业进行财务分析的时候，在财务和经营指标的选取上与其他企业有较大的区别。 本文基于一般企业的财务分析指标，结合房地产企业的经营及会计核算特点，从营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力和发展能力五个方面，对指标进行了筛选、改进与补充，形成了房地产企业财务分析特有的核心指标体系，并将中债资信覆盖的部分房地产发债企业作为样本，计算了主要财务指标的分布区间，以提供参考。 房地产行业兼具商品和金融属性，同时受监管政策影响很大，在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，因此，在对房地产企业进行财务分析的时候，在财务和经营指标的选取上与一般企业、行业有较大的区别。 首先，由于房企在项目土地获取、开发过程的投资基本记入流动资产的“存货”科目，因此房企资产端以流动资产为主，同时房企对项目运营能力的差异和项目质量的高低是导致房企信用品质分化的最根本因素之一，因此我们对于房企的财务分析首先要看重其资产周转等衡量营运能力的指标；其次，房地产企业在土地购置、建安成本支付、扩大自身业务规模等过程中资金支出压力大，因此房企投资多依靠银行、信托贷款、债券等外部融资，从而形成较大规模的有息债务，房企的财务杠杆水平及偿债指标的表现反映了房企资金链安全程度，在未来融资政策趋紧背景下，对财务杠杆水平、偿债能力的指标表现的分析更为重要，我们给予这类指标的权重更高；最后，受“预售制”的影响，房企利润表通常为历史项目的现实确认，通常会受收入确认节点影响，衡量企业盈利能力的指标仅代表历史表现，因此在指标体系建立时，我们对于盈利指标的权重较一般工商企业更小。
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| 关键词 : | 房地产；财务分析指标 |
