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摘 要 :
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1）房地产是周期之母。从对经济增长的带动看，房地产业十分重要。从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度 GDP 的 2-3 倍，是可变价格财富总量的 50%，这是股市、债市等远远不能比拟的。2）十次危机九次地产。由于房地产对经济增长和财富效应有巨大的影响，又是典型的高杠杆部门，全球历次大的经济危机多与房地产有关。 3）历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性，投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。4）虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。1985 年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息，1991-1996 年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入，2000 年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息。中国 2008 年以来有三波房地产周期回升，2009、2012、2014-2016，每次都跟货币超发和低利率有关。 5）政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。由于房地产高杠杆属性，房价上涨抵押物升值会进一步助推银行加大放贷，甚至主动说服客户零首付、放杠杆。 6）虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。日本央行从 1989 年开始连续 5 次加息，1991 年日本房地产泡沫破裂。1993 年 6 月国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫应声破裂。1997 年东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大举撤出，房地产泡沫破裂。美联储从 2004 年 6 月起两年内连续 17次调高联邦基金利率，2007 年次贷违约大增，2008 年次贷危机全面爆发。 7）如果缺乏人口、城镇化等基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。日本房地产在 1974 和 1991 年出现过两轮泡沫，1974 年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，但是 1991 年前后的第二次调整持续时间长，原因在于经济低速增长、城市化进程接近尾声、人口老龄化等。 8）每次房地产泡沫崩盘，影响大而深远。1926-1929 年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终升级成军事危机。1991 年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年。2008 年次贷危机至今已近 9 年，全球经济仍未走出阴影。 9）中国应警惕并控制当前的房地产泡沫。当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得，尚有转机。应避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势。
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