从投资人视角看REITs运行，我国公募基建REITs投资价值几何？
| 作 者 : | 王一峰 |
| 日 期 : | 2020-05-27 |
| 摘 要 : |
海外 REITs 发展主要受机制优化与业务创新推动。美国及亚洲主要市场 REITs 的推出多源于相关税收优惠政策及法律法规的出台。其中，美国受 益于机构投资人便利化与组织架构革新成为全球最大 REITs 市场，而日本 在央行支持下打造了亚洲市场规模最大的 REITs 市场。 稳定分红支撑海外 REITs 的较高回报率。从指数表现及分红维度来看， 虽然美国、日本、中国香港的 REITs 指数表现整体上与对应市场的股指走 势一致甚至个别时段会跑输，但稳定的分红支撑 REITs 实现了较高回报 率。除中国香港偏高外，各市场 REITs 的分红率基本稳定在 3.5%~4.5%， 年化综合回报率在 6%~14%，但收益率受经济、政策等多方面因素影响存 在一定波动。行业来看，工业类 REITs 总体表现突出，零售类 REITs 表现 相对较差，且在此次疫情影响中遭受了较大冲击。此外，知名品牌方运行 的 REITs 在一定程度上享有高溢价。 REITs 在不同市场间流动性差异明显，美国市场流动性表现最好。海外 REITs 总体日均成交额呈现：美国>日本>新加坡>中国香港。其中，美国 REITs 成交额是其他国家/地区的 3~4 倍左右，总体流动性最好；中国香 港市场流动性最差，部分小市值 REITs 成交额几乎为零。 投资公募基建 REITs 需重点关注：预期收益率、估值定价与投资者结构 1）预期收益率：预计分红回报收益率在 4%~6%之间，年化综合回报率在 6%~14%之间。我国现行类 REITs 的定价逻辑并不完全适用于公募基建 REITs，结合国内试点及海外 REITs 经验，我们认为公募基建 REITs 分红 回报收益率将在 4%~6%左右，年化综合回报将在 6%~14%之间。 2）价格走势：短期看流动性，中期看资产质量和内生增长，长期看管理 人。我国首批公募 REITs 具有较高市场关注度，上市后一段时间内流动性 或将保持在较高的状态；但在投资机构以配置盘为主的情况下，预计资产 质量将成为决定中期价格的锚；长期来看，项目品牌方的品牌与运作将成 为影响权益型 REITs 价格走势的重要因素。 3）投资者结构：REITs 的高股息特征使其对偏好固收类产品的投资者具 有较强吸引力。结合我国资管新规对产品的净值化要求、期限错配的限制， 以及中长期视角下 REITs 流动性可能边际转弱等情况来看，更符合保险资 管、养老金及理财子公司等配置型资金的投资需求。预计保险资金、养老 金配置积极性较高，银行理财可能将其作为尝鲜性品种配置。 |
| 关键词 : | REITs；资金配置；流动性 |
