宏观专题研究：长租公寓 REITs 模式全解析
| 作 者 : | 李奇霖 |
| 日 期 : | 2017-12-04 |
| 摘 要 : |
长租公寓东风将起,然而企业纷纷表示“不亏就是赚”,长租公寓不赚钱的原因有两点,一是市场定位错误,二是经营成本高,主要指融资成本。市场定位方面,真正有消费能力的人群应该是工作5年以上稍有经济能力的,尙不够置办婚房,但是有稳定关系并且有成家打算的金领、中层白领。融资方面,开拓更多的融资方式盘活资产就非常重要,REITs将会成为企业致胜的关键。我国的类REITs项目目前有三类,分别是轻资产模式的租金收益权模式,重资产的CMBS模式和重资产的类REITs模式。目前某租赁住房第一期资产支持专项计划是融资效率高,可复制性最高的项目。原因在于:一是融资的物业没有折价。二是有物业担保的情况下可以延长专项计划年限,融资额度高。三是采取“储架发行”机制,一次核准,多次发行,有效地提高了发行效率。四是大型开发商开发长租公寓,从拿地阶段开始建设,对房子格局的可操作空间大,未来根据市场转型的能力和灵活性更强。资金雄厚的大企业可以高效回款,短时间内复制,进行业务拓展,但也存在一些问题,比如经营压力大,尤其是在市场不景气的情况下。所以,其他中介系、互联网创业系的企业可以发挥发挥其他优势,要么轻资产运营,要么选择增值潜力大的物业资产。
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| 关键词 : | 长租公寓；REITs 模式 |
