宏观视角看地产（一）：二十问地产
| 作 者 : | 李超 |
| 日 期 : | 2017-07-26 |
| 摘 要 : |
地产投资数据：房地产开发投资完成额。“房地产开发企业”意味着该指标只包含房地产企业的投资，房地产行业中的非房地产开发企业，所做的投资是不计入的；“完成”意味着投资金额是按照开发完成的进度计入这一口径的，而非拨款的时点。一项工程大致是按照建设推进的百分比，计入对应比例的总投资款，统计局将此称为“形象进度原则”。从投资开支分，地产投资可分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资、其他费用投资，其他费用主要是土地购置费。地产开发面积数据：新开工、竣工、施工面积，地产开发面积与地产投资存在较强的相关性。但单独预测土地购置费，又为预测投资增加了难度。地产销售数据：商品房销售、待售、库存，对地产总库存面积的测算：广义库存约37.7亿平米，狭义库存6.5亿平米。对地产住宅的库存面积的测算：广义库存约24.5亿平米，狭义库存3.8亿平米。棚改货币化对地产销售和去库存的影响：2017年或贡献3.1亿平米的去库存。地产销售通过期房销售带动投资的逻辑和销售回款补充房地产企业现金流的逻辑两种渠道影响地产投资。房价数据：一手房价指标、二手房价指标，城市级别的数据中，最权威的是统计局公布的70大中城市住宅价格指数。基于这些数据库，一些人已经走得更远，可以通过大数据的方式来分析城市内部区域，甚至精确到一个小区的房价走势。地企资金数据：房地产开发到位资金，房地产开发到位资金指的是房地产企业可用于地产投资的资金数额，以及这些资金分别的来源。到位资金来源可分为四大类，一是国内贷款，二是利用外资，三是自筹资金，四是其他资金，其他资金中主要是售房所得的定金和按揭贷款。
|
| 关键词 : | 地产；投资数据；面积数据；销售数据；房价数据；资金数据 |
