新加坡如何实现“居者有其屋”？严控土地， 组屋主导，市场分层！
| 作 者 : | 姜超；于傅 |
| 日 期 : | 2017-10-17 |
| 摘 要 : |
新加坡的房地产市场以超高居民住房自有率而闻名。本篇，我们将对新加坡房地产市场进行详细分析，探索居者有其屋背后的奥秘。价格合理，居者有其屋。新加坡房地产价格涨幅与CPI持平。新加坡有两类房地产市场，一类是类似保障住房的组屋，另一类是私人住宅。和其他国家相比，新加坡的私宅房价处于中等水平，而组屋房价低廉。除了价格合理以外，新加坡房地产市场最主要的特点是居者有其屋。为何新加坡拥有如此高的住房自有率？我们从需求和供给两方面进行分析：需求旺盛，并非主因。人口密度高，移民占比大。货币供给高，居民房贷松。无论从人口还是货币看，需求均较旺盛，并非是价格合理、自有率高的主因。制度完善，供给有序。组屋供给为主，私宅交易为辅。新加坡房地产供给市场最大的特点是政府供给的组屋占全市场的比重远超私人住宅。政府控制土地，保障低价供给。组屋类别多样，申购条件严格。新加坡政府提供的组屋，一方面申请严格，另一方面不同类别的设定也满足了居民多样化的住房需求。交易市场分层，严控转售环节。新加坡的组屋新购仅限于符合条件的新加坡公民，既保障了本国公民权益，又杜绝了利用组屋进行套利的可能。德国房价低位稳定，新加坡居者有其屋。两者有何异同？需求和供给共同作用是德国房价低位稳定的奥秘。德国的购房需求并不算特别旺盛，而供给端主要是保障住房供给、完善租赁市场、立法约束投机。而新加坡居者有其屋则更多是依靠住房保障机制。德国VS新加坡：保障供给，殊途共归。虽然两者成功的奥秘不尽相同，但都给予我们一定的启发，主要包括以下三个方面：一是人口方面，差异化的产业格局和城市群的发展能够有效缓解大城市人口过于集中的问题。二是货币政策方面，保持货币供给的稳定以及对房贷的适度控制能够有效的抑制房地产的投资需求。三是最为重要的房地产制度方面，保障住房供应是重中之重。无论是德国的“住房合作社”模式还是新加坡的“组屋”制度，其目的均在于保障住房刚需得到满足，德国还积极建设住房租赁市场作为补充。同时，为抑制投机、避免供给被扭曲，德国采用严格的惩罚措施和合理的税收设计，新加坡则根据住房类型对交易市场分层，效果俱佳。
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| 关键词 : | 房地产市场；价格；需求；组屋；市场 |
