REITs 目前在全球 30 多个国家蓬勃发展，在中国却一直未能真正破局。究其原因，除无税收优惠的硬性障碍外，关于 REITs 会否推升房价的担心也是主要的软性困扰。我们研究认为，REITs 的本质是长期持有资产而非炒买炒卖；其基于合理资本化率下租金折现的资产估值方法有助于引导房地产实体市场理性定价；在实体市场定价发生过高/过低的偏离时，REITs 作为重要的房地产卖出/买入方，能发挥价格平衡器的作用。因此，我们认为，只要合理规管切断资金流向房企开发类业务，REITs 不但不会推升房价，反而对高房价有抑制作用。