新时代住房租赁市场专题报告
| 作 者 : | 开源证券 |
| 日 期 : | 2017-12-19 |
| 摘 要 : |
中共十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”， 道路决定方向，这一宏伟宣言为新时代房地产市场健康可持续发展指出了光明坦途。围绕供给侧改革巧妙落子布局，从土地供应、金融到立法顶层设计，房地产结构性调整思路渐浮水面，基础性制度和长效机制的“四梁八柱”正在搭建。 在这一宏伟蓝图下，住房租赁市场迎来东风，鼓励指导政策密集出台纷纷落地，万亿市场发展可观。与此同时， 住房租赁市场一直存在众多的痛点： 投资回报率过低； 资金沉淀大，缺乏退出机制； 市场不规范、 租房者缺乏保障；租售同权难实现；拿房竞争白热化。 其中， 长租公寓企业尤其是新型轻资产公寓运营商融资途径普遍存在规模有限、融资手段实现难度较大或成本偏高的特点。在此背景下， 如何更好发挥资本市场作用， 解决住房租赁市场发展伴随的痛点问题， 为住房租赁市场快速发展添砖加瓦，是资本市场坚持回归本源、服务实体经济的重要体现，也是资本市场发展面向新时代的题中应有之义。我们欣喜看到， 在金融资本逐步介入住房租赁市场、 尤其是长租公寓市场的同时，企业资产证券化市场积极垂范，创新试点，初显成效。从长租公寓 ABS，到权益型类 REITs,再到储价发行类 REITs 的获批，来自监管层的政策鼓励一以贯之， 积极尝试为解决住房租赁市场融资痛点问题搭桥铺路，保利地产、 链家自如、魔方公寓、新派公寓等市场发行主体的证券化实践，激发了市场热情。从产品模式特点来看， 魔方公寓、 链家自如 ABS 产品较为传统，交易结构与房企一般的租金 ABS 产品类似，而保利地产、 新派公寓则是权益类的类 REITs 产品。 相较美国等发达市场大批公寓 REITs 上市的成熟发展而言，我国的住房租赁证券化等直接融资市场尚处于初期阶段；可以积极预计，住房租赁证券化市场大有可为。
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| 关键词 : | 住房租赁市场；资产证券化 |
