“雄安猜想”系列之三：雄安主题，安居雄安， REITs 破局
| 作 者 : | 戴康；李弘扬 |
| 日 期 : | 2017-04-14 |
| 摘 要 : |
雄安有望探索房产新模式，新加坡模式是主要参考，雄安新区将如何建设？华泰策略“雄安猜想”系列报告本篇探讨“安居雄安”。高房价已成中国大城市主要“痛点”，房价高涨不利于经济健康可持续发展，也不利于提升国民幸福感；而由于房地产一定程度上绑架经济，并且传统大城市推行房地产税阻力较大，因此，政府推行房地产税、地产增值税等房地产改革措施比较谨慎。雄安作为比肩浦东和深圳的新区，未来将建成国内一线城市，同时没有历史包袱，是实验新型房地产发展模式的理想之地。 政府组屋是新加坡房产中流砥柱，制度建设不可或缺，组屋由新加坡政府提供，是新加坡房地产市场的中流砥柱，占比超过80%；组屋与国内一般小区居住水平相当，并且，根据收入水平和家庭人口为居民提供差异化选择；新加坡国民可以直接从政府申请组屋，价格为市场价格的60%-70%，并且配套了公积金、建发局住房贷款、额外购房津贴。因为价格较低，新加坡规定了严格的组屋申请和转让条件；在新加坡房地产模式下，新加坡国民实现了真正的“居者有其屋”，正是中国房地产最重要的改革目标之一。 雄安探索房地产新模式，房地产运营及证券化大有可为，无论是让房子回归居住本质，还是建设“安居雄安”，都需要未来雄安在房地产领域作出更多探索，防止房地产的野蛮生长；从新加坡的经验来看，政府未来在房屋供给、交易等环节将会承担更多的责任，出现另一个房价泡沫城市的概率在降低；而在这种情况下，房地产运营以及衍生的房地产证券化将大有可为。房价泡沫得到遏制，当然有利于房子回归“居住”本质，但也可能导致房地产低迷；房地产运营及资产证券化有利于盘活存量房产，解决房地产开发资金问题。 中国REITs还在起步阶段，有望应势而起，展望雄安房地产模式的蓝图，我们认为，政府将供应较高比例的公共住房，同时严格限制持有多套房产（房产税）、炒房（高比例增值税），同时，推广REITs，并配套税收优惠，解决政府房地产开发资金问题。我们认为，中国REITs已经经过多年探索，目前还处于起步阶段，但REITs取得大发展的条件正在成熟，雄安新区是发展REITs非常重要的一个契机，特别是REITs配套的税收优惠能够在雄安率先推出，REITs爆发可期。 两条主线布局雄安地产新模式，雄安将成我国地产新模式的试验田，在雄安取得的成功经验有望在全国其他地区得到推广，住房将回归居住本质；在这种模式下，房价将得到有效抑制，房产的投资属性降低，政府和开发商将面临较大的库存问题，同时房地产运营、REITs等新商业模式有望破局。长期关注REITs和房地产运营两条主线布局相关板块，REITs模式相关个股包括：嘉宝集团、新城控股、苏宁云商和绿地控股；房地产运营主要指物业管理，关注万科A、栖霞建设。
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| 关键词 : | 雄安；房产新模式；新加坡房产；中国 REITs |
