2020年物管行业策略报告：资本化加速，规模为王
| 作 者 : | 李蒙； 王祎馨 ； 徐婵娟 |
| 日 期 : | 2020-01-09 |
| 摘 要 : |
2020 年物管企业上市潮将继续。2019 年共有 12 家物管企业以 IPO 或者借 壳的方式登陆资本市场，这是自 2014 年彩生活作为第一家物管企业上市以 来物管行业上市最频繁的一年。截至 2019 年 12 月 31 日，合计有 24 家内 地物管公司上市，其中 A 股 3 家，港股 21 家。我们认为 2020 年物管企业 的上市热度仍将继续。根据克而瑞证券统计，建业新生活、兴业物联、烨星 集团、正荣服务等物管公司已向港交所递交上市申请表，华润置地、世茂集 团等房企也有物业分拆上市的计划。 我们保守预计 2020 年上市内地物管公司总市值增幅将至少达到 30%，这 和我们所预测的上市内地物管公司2020年净利润增幅基本一致。截至2020 年底，物管板块市值有望超过 3,000 亿元，继续延续 2019 年的“牛市”。 2019年12月31日物管板块总市值达到2,320亿元，较年初增长了182.5%。 物管上市公司全年股价平均增幅为 66.6%。24 家物管公司中仅 5 家在 2019 全年收跌。物管行业可预见性强、盈利稳定，加之其可能成为“美好生活” 的入口，已受到了资本市场的广泛认可。作为容纳了十几万家企业的行业， 物管行业的资本化进程可能才刚刚开始。我们认为物管板块的上升通道将继 续，有望从地产行业中独立出来成为新的和美好生活相关的服务行业。 2020 年上市物管公司在管面积将继续扩大，或达到 35-40 亿平方米。克而 瑞证券研究院测算 24 家上市内地物管公司 2019 年在管面积合计约 26.1 亿 平方米，同比增长 53.8%，高于 2018 年全年 30.7%的增速，也高于 2018 年全国物业管理行业管理面积 13.2%的增速。我们预测 24 家已上市物管企 业 2020 年在管面积将达到 31.4 亿平方米，同比增长 20.1%。加上正在筹 划上市的物管企业和可能的规模并购，截至 2020 年底上市物管企业在管面 积可能达到 35-40 亿平方米。 2020 年行业整合将继续。2019 年物管企业平均 PE 为 32.5x，高 PE 支持 了行业收购整合。2019 年上市物管公司全年并购对价约 79.2 亿元。除了 “大鱼吃小鱼”外，也出现了多笔同等规模的并购，例如招商物业借壳中航 善达、龙湖集团拟收购绿城服务股份等。这一趋势表明行业整合在加剧，物 管公司都争先在管理规模上发力。然而收购驱动的增长将对投后管理提出更 高的要求，进而使物管公司的投资决策更加趋于理性，并体现出差异化。 物管行业整合趋势彰显，我们看好形成规模的头部企业。碧桂园服务 （6098.HK）、绿城服务（2869.HK）和彩生活服务（1778.HK）分别代表了 规模性物业，积极探索增值服务型物业公司和独立第三方的物管公司，成为 我们 2020 年的首推标的。 |
| 关键词 : | 物管行业；股价表现；融资并购 |
