房屋租赁系列报告一：美日历史，中国未来！
| 作 者 : | 阎常铭 |
| 日 期 : | 2017-09-24 |
| 摘 要 : |
从需求端来看,中国租房市场未来需求空间巨大。核心因素就是一线和部分二线城市高企的房价,租房需求会持续增加。我们研究发现,美国、日本高企房价是其核心城市租房需求持续保持旺盛主要原因。美国、日本租赁市场繁荣的阶段,无一例外,都是房价高企阶段。在房价高企时,居民购房负担重,更多的人买不起房需要租房,且租房群体转向购房的年龄延后,租赁时间延长,租赁比率较高;而在房价高企的核心城市,居民购房负担更重,租赁需求更加旺盛,租赁比率远高于其他城市和全国平均水平。从供给端来看,房屋租赁行业供给端未来必然持续受到我国政府的大力支持,主要因素是房价高企使得购房群体和租房群体重合度降低,已经到了必须大力发展租房市场的时间节点。我国当前对房屋租赁市场政策支持的两个方向:增加低成本土地供给和租赁金融化,正是过去三四十年促进美国房屋租赁市场供给端持续大幅增长的政策方向。对于美国房屋租赁兴起和大规模扩张有两个核心原因:第一,低成本土地带来的高租金收益率是租赁兴起的首要前提。第二,低成本充足的融资渠道(租赁金融化)是行业规模迅速做大的重要保障。ABS 的盛行和REITs 的推出,为租赁运营商提供了充足的低成本融资,增添强大助力。
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| 关键词 : | 房屋租赁；美国房屋租赁；房价；租房市场 |
