物业管理行业报告：顺周期扶摇而上的蓝海板块
| 作 者 : | 川财证券 |
| 日 期 : | 2019-11-16 |
| 摘 要 : |
行业规模： 存量丰富，增量 进入加速 释放期 物管行业作为房地产开发链条的后周期节点，市场增量滞后于商品房新开工及销售情况。我国 2016 商品房销量增速达 22.5%，2017 年实现销售面积 16.94亿方，2018 年在高基数效应下，销量依然实现 1.3%的正增长。对应 2016-2018年的销售规模，未来两年物管行业将进入高速扩张期。截至 2018 年末，我国城镇化率较美、日等发达国家至少具备 20%的提升空间。随着区域性经济的崛起，保守估计 2021-2030 商品房年均需求中枢逐渐回归至 9-10 亿方的合理水平，行业规模、业绩想象空间巨大。 业务发展： 基础服务稳步提升， 增值服务 锦上添花 近几年，头部物业公司积极拓展多元化业务，基础物业服务稳增的同时，增值服务表现亮眼。一方面， 头部公司 更趋向于结合自身优势， 进行“ 量身定制”的 的选择 增值服务，由单纯的增量转为质量共同提升。另一方面， 增值服务具备 高毛利 、覆盖广 等特点，后续有望成为新的业绩增长点，带动物业公司整体盈利水平向好。 竞争格局： 资源加速整合， 集中度 进一步 提升 2015-2018 年，物业百强管理面积均值由 2361.5 万方增长至 3718.1 万方，市占率由 28.42%提升至 38.85%。我们认为集中度的提升主要源于： （1 ）物管行业 头部公司 多 拥有 关联开发商，充分受益于开发商内部“ 输血” 带来的内生性增长。在房地产开发商集中度提升的带动效应下，行业资源逐步向物管头部倾斜； （2 ）借助资本优势 推动 物管 企业实现规模化扩张。近两年行业头部公司逐步掀起上市潮。从募集资金的用途来看，约 50%-60%用于收并购、10%-20%用于发展增值服务。不论是收并购，还是资本助推下的增值业务，均为头部企业带来规模优势，带动行业集中度进一步提升。 “ 品牌、科技 、人才” 成为公司竞争的新生力量 目前，物业公司积极提升自身服务品质及管控能力以塑造良好的公司品牌。一方面，品牌效应可以为关联开发商的项目提供加持作用；另一方面，品牌效应已成为竞争第三方资源的重要因素。我们认为，随着增量市场逐步向存量市场转化，继规模之后，品牌优势将成为公司新的核心竞争力之一。随着人力成本的逐步攀升，基础物业服务的利润水平受到压制。通过“科技创新+人才战略”，物业公司既可以实现提效降本，又可以抢占增值业务。将人才战略与科技创新相结合的模式，或成为未来行业发展的重要途径。 |
| 关键词 : | 存量丰富；基础服务； 物管企业 |
