德国房价为何低位稳定？保障供给，完善租赁，抑制投机！
| 作 者 : | 姜超；于博 |
| 日 期 : | 2017-10-10 |
| 摘 要 : |
2015年至今，我国经历了一轮房价的暴涨，政府提出建立“房地产长效机制”。本文将对德国的房地产市场进行详细分析，探索德国房价稳定背后的奥秘。合理的房价，稳定的市场。从自身来看，德国房价增幅大部分时间没有跑赢通胀。同时德国的房价波动率也明显小于其他国家。尤其次贷危机前后，德国房价在主要发达国家中表现最为稳定。为何德国房价如此稳定？我们从人口变迁、货币供应、住房制度三方面分析：刚需压力下降，住房需求趋缓。人口密度不低，刚需占比下降。保障供给，完善租赁，抑制投机。四大法规，顶层设计。1950年以来德国政府出台《住房建设法》、《住房补助金》、《住房租赁法》和《私人住房补助金》四项法规进行顶层设计，逐步形成了完善的房地产市场制度。一方面，“房地产公共评估委员会”提供了具有权威性和约束力的基准价格，而基准房价保障了房地产市场价格的合理性。另一方面，德国政府在房地产的持有环节、交易环节和继承赠予环节均设定了较高的税率，抑制了投机需求。控制货币增速，健全市场制度。总结来说，德国稳定的房地产市场由多重因素共同推进。人口方面，目前我国15-64岁人口占比已见顶回落，但年轻人口仍持续涌入一二线城市。货币方面，近年来每次房价暴涨背后几乎都有货币超发、居民大幅加杠杆的身影。而在房地产制度方面，无论是住房供应、税收制度还是租赁市场，都有许多需要完善的地方。“房地产长效机制”建立势在必行！
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| 关键词 : | 德国房价；住房需求；货币投放；市场制度 |
