中国房地产深度研究报告之一：房地产的周期嬗变，短期走向、城市差异与宏观影响
| 作 者 : | 张明 |
| 日 期 : | 2017-09-08 |
| 摘 要 : |
房地产是典型的周期性行业，来自于调控政策的压力和自身周期规律的影响，房地产行业从2016年4 季度再次进入下行周期，且当前下行期尚未结束。房地产一二三四线城市的差异并不会改变此轮房地产周期，房地产价格的绝对高企也给这次周期性调整带来了压力。另外宏观环境，金融环境和政策环境已经发生了巨大的变化，预计未来在房地产中长期调控机制形成之前，重复前两轮周期的政策紧缩和放松周期的难度已经非常之大，其变化也意味着中国经济结构可能已经进入了加速调整期。通过对各项房地产指标同比增速进行HP 滤波获得周期项，我们发现：第一，我国房地产市场的各项指标同比增速都已进入下行周期：第二，考虑到本轮周期与前几轮的不同背景，如地产库存的去化、利率水平不高等因素，本轮周期的时间也可能被进一步拉长，且周期波动幅度较前几轮更低。通过对比各线城市之间以及内部的住宅价格同比增速，我们发现：一线城市和二线城市的新建住宅价格同比增速都处于下行周期后半段；一二三线城市房价的上涨具有“示范效应”。通过分析房地产周期指标和经济、金融周期，我们发现：2012年之前房地产周期与经济增长周期具有较为明显的同步性，二者的相关系数高达0.7；金融危机之后，M2 同比增速是房地产周期较好的领先指标；信贷周期与房价周期的走势大体一致，但近两轮周期存在不同的领先和滞后规律，利率是资金的成本，住宅价格周期与贷款利率周期基本呈现完全反向的关系；房价与信贷能够简洁地描述金融周期的位置；我国的房地产调控政策以限制需求为主，房价受政策影响较大。
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| 关键词 : | 中国房地产；周期指标；经济；金融周期 |
