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摘 要 :
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一般而言，商业地产的估值方法分为四类：FCFF 折现、NOI/Cap rate、PFFO 和 PE。在本文中，我们通过对后三类估值方法在中国内地、美国和中国香港地区三 地市场的实证运用进行分析，尝试将上述三类估值方法统一成可比 PE 估值，期望 能借鉴用于形成我国商业地产的合理估值区间。经分析发现：1）内地一二线办公/ 零售 Cap rate4.0-6.7%，对应 PE 26-44 倍；2）美国办公/零售 REITS PFFO 10-18 倍，对应 PE20-36 倍；3）港资开发商商业地产业务 PE14-19 倍、内房龙头 26-36 倍。同时考虑到：1）内地零售业和 GDP 增速较国际仍在高位；2）主流房企未来 三年可出租面积扩张仍在加速；3）内地龙头集中度提升利于商业地产发展。我们 认为我国商业地产将是增量转存量的主要战场之一，并且后续仍有较大的市场发展 空间，估算内地商业地产合理 PE 区间为 20-30 倍。此外，在全球流动性宽松背景 下，预计内地商业地产既能获更高增长，又能受益于资产荒，估值也或能进一步提 升。我们维持行业推荐评级，继续推荐：1）商业地产：大悦城、新城控股，建议 关注：龙湖集团、华润置地、中国国贸等；此外，继续推荐：2）住宅开发：万科 A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、 荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、首开股份；3）物业管理：招商积余、保利物业、 新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务。
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