长租公寓系列深度报告之二：从 EQR 透视美国长租公寓运营模式
| 作 者 : | 乐加栋 |
| 日 期 : | 2017-07-31 |
| 摘 要 : |
EQR公司简介:美国市场领先的公寓型REITs。2016年,EQR拥有物业数量302个,公寓房间数共计7.75万间,拥有数量为全美第三。EQR融资优势:REITs助推高效融资。融资端,美国完善的REITs上市流通制度为EQR高效便捷的股权融资提供基础,实际上,这也是美国公寓企业普遍采用自持模式的核心前提。除股权融资外,EQR还以债权融资作为补充,并且得益于较低的杠杆水平、稳健的现金流以及REITs税收豁免债务优惠政策,EQR的债务资金成本处于低位。EQR投资策略:踏准市场节奏,精准投资。投资端,EQR能够根据整体市场状况制定精准投资战略。EQR总共经历了3阶段发展,第一阶段,1993年至2000年前后,在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下,其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规模扩张;第二阶段,2000年至2005年前后,美国公寓资产价格快速上涨,资产回报率呈现下降,这一阶段EQR放慢了扩张节奏;第三阶段,2006年至今,美国公寓市场呈现分化,EQR逐步聚焦核心市场,加大核心市场布局的同时,逐步直至完全剥离非核心市场物业,并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场。EQR运营优势:增值服务多样化,且管控效率较佳。运营端,首先,EQR提供全流程、高品质的便利服务,有助于降低空置率、获得更高的租金溢价。而在运营过程中,规模化经营、信息化平台建设以及精简的人员配置使得EQR运营成本管控较强,其中信息平台的建设是关键。租金稳定增长而运营成本相对平稳,使得EQR获得了较高的投资回报率,其NOI口径的投资回报率显著高于美国十年期国债收益率,由此获得了长期、稳定资金的青睐。借鉴意义:有质量的规模化扩张是前提,降低空置率、实现租金溢价是关键,提高运营管控效率则是保障。
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| 关键词 : | 长租公寓； EQR ；美国长租公寓运营模式 |
