住宅限售政策专题研究：房住不炒，价值投资
| 作 者 : | 区瑞明；王越明 |
| 日 期 : | 2017-09-25 |
| 摘 要 : |
“调控补丁”频出，是2017 年常态，2016 年10 月份以来，从中央到地方陆续出台了以“打压、收紧”为基调的调控政策，自此，“调控补丁”频出，已是2017 年常态。“限售”抑制了楼市投机，有利于楼市价值投资，目前36 城已出台的购房之后2-3 年“限售”的政策并不是为了消灭房地产的投资需求，而是为了抑制“短线投机”。“限售”为培育新的有效住房需求争取了时间，我们认为在有中国特色的社会主义市场经济条件下，房地产是调节周期和平衡利益的工具，房价既是经济问题，也是民生问题，“楼市”也是要“讲政治”的——每当房价飙涨，政府大概率都会出台政策打压、调控、给楼市降温，以达到降低“楼市过热引发经济系统性风险”的几率，同时还能够把一部分有购买力的住房需求积攒起来、把有需求但购买力暂时不足的潜在购房者的购买力培育起来。“限售”对开发商、土地财政及产业链未必负面，理论上，“限售”短期将减少一定数量的二手房供应，部分购房需求向新房市场驱赶，若此，对开发商、地方财政未必负面。房价上涨潜力和压力犹存，亦导致调控补丁频出，房价上涨潜力造成了房价上涨压力，也是地方出台调控补丁的重要原因之一：①从房价上涨的关键指标——人口增长角度看，近日出台调控补丁政策的七城存在一定的房价上涨潜力；② 从房价上涨压力看，近日出台调控补丁政策的七城8 月份房价涨幅依然显著。坚定看好聚焦地产主业的优势企业的股价表现，根据《区瑞明地产小周期理论框架》，行业越降温对聚焦地产主业的优势企业的股价表现越有利，因此2017 年以来我们一直坚定看多聚焦地产主业的优势企业的股价表现，从年初即呼吁机构投资者超配。从年初至今虽然调控不断“补刀”、加码，但聚焦地产主业的优势企业的股价表现却一路震荡向上，到目前为止既有显著绝对收益，又显著跑赢了大盘。 |
| 关键词 : | 价值投资； “限售”；住房需求；房价 |
